Kiracının Tahliyesi

Kiracının Tahliyesi: Hangi Durumlarda ve Nasıl Tahliye Edilir? (TBK ve İİK Uyarınca)

Giriş

Kira ilişkileri, hem kiracıların barınma hakkını hem de mülk sahiplerinin mülkiyet hakkını ilgilendiren, toplumda en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerin başında gelir. Bu ilişkinin sona ermesi ve kiracının tahliyesi, kanun koyucu tarafından sıkı şartlara bağlanmıştır.

Pek çok mülk sahibi, kiracısını istediği zaman çıkarabileceğini düşünse de, Türk Hukuku bu konuda kiracıyı güçlü bir şekilde korumaktadır. Kiracının tahliyesi, ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında belirtilen sınırlı ve belirli sebeplere dayanılarak gerçekleştirilebilir.

Bu yazımızda, bir kiracının hangi yasal yollarla tahliye edilebileceğini, hangi dava ve icra takiplerinin açılabileceğini ve bu süreçlerde "ihtarname"nin rolünü detaylıca inceleyeceğiz.

(Not: Kullanıcılarınızın TMK (Türk Medeni Kanunu) olarak sorduğu konu, esasen Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmektedir. Yazıda doğru kanun olan TBK'ya atıf yapılmıştır.)

1. Kiracı Tahliyesinde İki Ana Yol

Kiracının tahliyesi için temelde iki farklı hukuki yol bulunmaktadır:

1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye: Genellikle kiracının kirayı ödememesi (temerrüde düşmesi) durumunda başvurulan en hızlı yoldur.

2. Dava Yoluyla Tahliye: Kanunda belirtilen diğer özel sebeplere (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.) dayanılarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davalardır.

2. İcra Takibi Yoluyla Tahliye (Kira Bedelinin Ödenmemesi)

Bu, uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebebidir. Kiracı kira bedelini vadesinde ödemezse, kiraya veren icra takibi başlatabilir.

Hangi İcra Takibi Açılır?

Bu durumda "Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi" (İİK Örnek No: 13) başlatılır.

Süreç Nasıl İşler?

1. Takip Başlatma: Kiraya veren, icra dairesine başvurarak ödenmeyen kira bedelleri için tahliye talepli bir takip başlatır.

2. Ödeme Emri: İcra dairesi, kiracıya bir "ödeme emri" gönderir.

3. Kiracının Seçenekleri: Ödeme emrini alan kiracının önünde iki seçenek vardır:

   • 7 Gün İçinde İtiraz Etmek: Kiracı borcu olmadığını veya takibin haksız olduğunu düşünüyorsa 7 gün içinde icra dairesine yazılı olarak itiraz edebilir. Bu durumda takip durur.

   • 30 Gün İçinde Ödeme Yapmak: Kiracı, 30 gün içinde belirtilen borcu ödemek zorundadır.

4. Tahliye Aşaması:

   • Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

   • Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz ederse, kiraya veren bu kez itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle İcra Hukuk Mahkemesi'ne (eğer alacak noter onaylı belgelere dayanıyorsa) veya Sulh Hukuk Mahkemesi'ne (alacak belgelere dayanmıyorsa) başvurmak zorundadır.

3. Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri (Türk Borçlar Kanunu)

TBK, kiraya verene belirli durumlarda tahliye davası açma hakkı tanımıştır. Bu sebepler "Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler" ve "Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler" olarak ikiye ayrılır.

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK 350-351)

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK 350/1) Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.

• Şartı: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

• Dava Zamanı: Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyarak dava açılmalıdır.

2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK 350/2) Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse, tahliye davası açılabilir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK 351) Kiralanan mülk satılırsa, yeni malik de yukarıda belirtilen "ihtiyaç" sebeplerine dayanarak tahliye talep edebilir.

• Şartı: Yeni malik, mülkü edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu bildiren bir ihtarname göndermelidir.

• Dava Zamanı: Bu ihtardan 6 ay sonra tahliye davası açabilir veya dilerse kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek dava açar.

B. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK 352)

1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi (TBK 352/1) Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak o tarih geldiğinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edebilir.

• Geçerlilik Şartı: Taahhütnamenin tarihi, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarih olmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün veya öncesinde alınan taahhütler genellikle geçersiz kabul edilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2) Bu, "İhtarname şartları nelerdir?" sorunuzun en net cevabıdır:

• Şartı: Kiracı, bir kira yılı (veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bu süre) içinde kirayı ödemediği için iki defa haklı ihtar almış olmalıdır.

• İhtarname Nasıl Olmalı:

  • Mutlaka yazılı olmalıdır (İspat kolaylığı için noter kanalıyla yapılması şarttır).

  • Hangi ayın kirasının ödenmediğini ve ne kadar sürede ödenmesi gerektiğini açıkça belirtmelidir.

  • İhtarlar, farklı aylara ait olmalıdır.

• Dava Zamanı: İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

3. Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Bulunması (TBK 352/3) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa, kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

4. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK 347)

Belirli süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda kiracı tarafından feshedilmedikçe otomatik olarak 1 yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz.

Ancak, bu uzama süresi 10 yılı bulduğunda, kiraya verene bir hak doğar:

• Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde (ihtar) bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Görüldüğü üzere, kiracının tahliyesi basit bir süreç olmayıp, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu'nda belirtilen net sebeplere ve katı usul kurallarına tabidir.

Özellikle ihtarname süreçleri, dava açma süreleri ve icra takibindeki 7 günlük/30 günlük yasal sürelere uymak hayati önem taşır. Usulde yapılacak küçük bir hata, mülk sahibinin haklıyken davasını kaybetmesine neden olabilir.

Kiracının tahliyesi gibi teknik ve karmaşık hukuki süreçlerde, hak kaybı yaşamamak ve süreci yasalara uygun yönetmek için mutlaka bir gayrimenkul hukuku avukatından profesyonel destek alınması tavsiye edilir.

• Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay, kendi özel şartları içinde değerlendirilmelidir. Yasal haklarınızı kullanmadan önce profesyonel bir avukata danışınız.